Schutz des Wohnraums

Foto: Juhasz Imre
Foto: Juhasz Imre Bild: Juhasz Imre

Wir wollen, dass niemand wegen der Corona-Krise seine Wohnung verliert oder Betroffenen wegen krisenbedingter Zahlungsschwierigkeiten der Strom oder das Gas abgestellt werden. Wer wegen der Corona-Krise Schwierigkeiten bekommt, die Miete oder Leistungen der Grundversorgung wie Strom oder Gas zu bezahlen, bekommt einen Aufschub gewährt. Das gilt für private Verbraucher*innen ebenso wie für Kleinstunternehmen und umfasst sowohl Wohn- als auch Gewerberaummietverträge.

Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 dürfen Vermieter*innen das Mietverhältnis somit nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Die Verpflichtungen der Mieter*innen zur Zahlung der Miete bleiben dabei grundsätzlich bestehen. Außerdem wird geregelt, dass Verbraucher*innen sowie Kleinstunternehmen nicht von der Grundversorgung abgeschnitten werden, wenn sie wegen der Corona-Krise in Zahlungsschwierigkeiten kommen. Der krisenbedingte Kündigungsschutz endet nach 24 Monaten. Damit erhalten die Betroffenen ausreichend Zeit, die ausstehenden Mietzahlungen nach Ausklingen der Pandemie nachzuholen.

Ich freue mich, dass wir gemeinsam mit der schleswig-holsteinischen Wohnungswirtschaft gute Lösungen herbeiführen konnten, damit niemand in der aktuellen Lage sein Zuhause verliert!

Zur Beantwortung einzelner Fragen haben wir Euch einen kurzen Fragen-Antwort-Katalog zusammengestellt, der den Schutz der Mieter*innen in Zeiten der Corona-Pandemie aufgreift. Dieser beruht auf dem Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht des Bundes.

 

1. Was wird zum Schutz von Mieter*innen und Pächter*innen geregelt?

 

Das Recht der Vermieter*innen, Miet- und Pachtverhältnisse über Räume oder über Grundstücke wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wird für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Die Einschränkung gilt nur für Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie beruhen. Die Regelung ist auf den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 begrenzt.

Die Pflicht des Mieters/der Mieterin oder des Pächters/der Pächterin zur fristgerechten Zahlung bleibt aber auch in dieser Zeit bestehen. Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen nur für die Dauer von 24 Monaten nicht zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter/die Mieterin oder der Pächter/die Pächterin die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden.

Mit den Regelungen soll verhindert werden, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die SARS-CoV-2-Virus-Pandemie Wohnraummieter*innen ihr Zuhause oder Mieter*innen und Pächter*innen gewerblicher Räume/Grundstücke die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren.

 

2. Was passiert, wenn die Corona-Krise auch im Juli noch andauert?

 

Sollte sich herausstellen, dass der Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht ausreicht, um die wirtschaftlichen Folgen der Krise für Mieter*innen von Wohnräumen oder Gewerberäumen abzufedern, kann dieser Zeitraum durch Rechtsverordnungen zunächst um weitere drei Monate und dann gegebenenfalls auch noch ein weiteres Mal (dann aber nur unter Beteiligung des Bundestages) verlängert werden.

 

3. Ist ein Mieter/eine Mieterin damit vor Kündigungen während der Corona-Krise sicher?

 

Die Regelung erfasst nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020. Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigten oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters/der Vermieterin (z. B. Eigenbedarf oder Fehlverhalten des Mieters/der Mieterin gegenüber dem Vermieter/der Vermieterin) ist eine Kündigung weiterhin zulässig. Auch soweit das Gesetz die Kündigung eines Mietverhältnisses ohne Gründe zulässt, bleibt auch diese Kündigungsmöglichkeit unberührt. Diese Möglichkeit besteht etwa im Fall unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580a Absätze 1 und 2 BGB).

 

4. Was muss ein Mieter/eine Mieterin tun, um sich während der COVID-19-Pandemie vor einer Kündigung zu schützen?

 

Der Vermieter/die Vermieterin erhält eine Mitteilung, wenn infolge der COVID-19-Pandemie zeitweise keine Miete gezahlt werden kann. Dies muss im Streitfall auch glaubhaft gemacht werden können. Zur Glaubhaftmachung können entsprechende Nachweise hinzugezogen werden. Hierfür kommen in Frage: Der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers/der Arbeitgeberin oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall. Mieter*innen oder Pächter*innen von Gewerbeimmobilien können dies auch dadurch glaubhaft machen, indem sie die behördliche Verfügung vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.

 

5. Was ist mit den Mietzahlungen, die ein Mieter/eine Mieterin derzeit nicht leisten kann?

 

Mieter*innen bleiben zur fristgerechten Zahlung verpflichtet, auch wenn sie im Krisenzeitraum nicht über die finanziellen Mittel dafür verfügen sollten. Dies hat zur Folge, dass Mieter*innen bei nicht fristgerechter Leistung in Verzug geraten und Verzugszinsen fällig werden können. Sie haben aber bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen. Schaffen sie dies nicht, kann eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands auch aufgrund ausgebliebener Zahlungen aus dieser Zeit erfolgen.

 

6. Wird das Problem nicht nur von den Mieter*innen auf die Vermieter*innen verlagert?

 

Das greift zu kurz. Mieter*innen, die von der Corona-Krise stark betroffen sind, wird eine Verschnaufpause gewährt, wenn sie vorübergehend ihre Mieten nicht fristgerecht bezahlen können. Angesichts der enormen Herausforderungen, vor die uns das COVID-19 Virus als Gesellschaft stellt, geht es hierbei um einen Akt gebotener Solidarität. Es geht darum, die Lasten fair zu verteilen. Mieter*innen sollen nicht aufgrund der temporären Einschränkungen des öffentlichen Lebens und daraus resultierender Einkommenseinbußen ihr Zuhause verlieren. Es geht darum, aus der Corona-Krise keine „Krise der Wohnungslosigkeit“ zu machen. Das Problem wird nicht verlagert, denn Mieter*innen müssen die Mieten ja bezahlen – aber sie haben dafür etwas mehr Zeit, ohne den Verlust der Wohnung fürchten zu müssen.

 

7. Gilt die Regelung zu Darlehensverträgen auch für Vermieter*innen?

 

Ja, die Regelung zu Darlehensverträgen gilt auch für Vermieter*innen, solange sie nicht als Unternehmer*innen, sondern als Verbraucher*innen tätig werden. Das ist der Fall, wenn die Vermietung vom Umfang her nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern noch als private Vermögensverwaltung einzuordnen ist. Die Abgrenzung von gewerblicher Tätigkeit und privater Vermögensverwaltung ist eine Frage des Einzelfalls. Wo konkret die Grenze verläuft, kann nicht pauschal angegeben werden.

Das ausschlaggebende Kriterium für die Abgrenzung ist der Umfang der mit der Vermietung verbundenen Geschäfte. Erfordert die Verwaltung und Vermietung der Immobilien einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines eigenen Büros oder einer Organisation für die Verwaltung und Vermietung des finanzierten Objekts, so liegt in der Regel eine gewerbliche Betätigung vor. Die Rechtsprechung nimmt etwa eine gewerbliche Tätigkeit an, wo eine Vielzahl von Wohnungen vermietet bzw. verpachtet wird und dies einen entsprechenden organisatorischen Aufwand erfordert.

 

8. Müssen Mieter*innen die Miete mit Zinsen zurückzahlen?

 

Das kommt auf den Einzelfall an – aber grundsätzlich ja. Denn die Mieten bleiben weiter regulär fällig. Bezahlt ein Mieter/eine Mieterin die fällige Miete nicht fristgerecht, dann kommt er/sie grundsätzlich in Verzug. Der Vermieter/die Vermieterin kann dann – bis der Betrag beglichen ist – hierfür Verzugszinsen verlangen. Diese belaufen sich derzeit auf ca. 4 %.

 

Weitere Informationen findet Ihr auf folgender Seite des Bundes:

https://www.bmjv.de/SharedDocs/Artikel/DE/2020/032320_Corona_FH.html

 

Bleibt gesund!

Eure Özlem Ünsal